Permuta de imóveis com torna

Tratamento diferenciado ao ganho de capital

Numa venda comum, o ganho de capital parte da diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel.

Na permuta entre imóveis, a lógica muda um pouco, pois, quando há permuta com torna, o ganho de capital não é calculado simplesmente sobre toda a valorização do imóvel entregue.

Nesses casos, a legislação determina que a apuração seja feita em relação à torna recebida.

A regra está na IN SRF nº 84/2001 e já foi reafirmada pela Receita Federal na Solução de Consulta COSIT nº 128/2024.

Em linhas gerais, considera-se na apuração o valor da torna e o custo de aquisição, aplicando-se uma formula para entender a proporção da torna. Sobre ela, é calculo o Ganho de capital.

Com isso, o custo fiscal do imóvel anterior é, em grande parte, carregado para o imóvel recebido. Ou seja, parte da tributação pode ficar postergada para uma venda futura.

Por isso, também é preciso cuidado ao definir os valores que irão constar no contrato e na escritura. Declarar valores diferentes dos efetivamente praticados não elimina, por si só, o ganho acumulado e ainda pode criar outros problemas, inclusive em relação ao ITBI e aos emolumentos da operação.

A torna também tem limite

Outro ponto importante é a proporção entre o valor dos imóveis e o pagamento em dinheiro.

Há entendimento no sentido de que, quando a parcela em dinheiro ultrapassa 50% do valor da operação, o negócio pode deixar de ser tratado como verdadeira permuta com torna e passar a receber outra qualificação jurídica.

Por isso, não basta simplesmente dar ao contrato o nome de "permuta".

A estrutura da operação precisa efetivamente corresponder a isso.

A escritura precisa refletir o negócio real

A forma como a operação é documentada também importa.

A Receita Federal reconhece tratmento próprio para a permuta de unidades imobiliárias formalizada por escritura pública. Havendo torna, ela deve aparecer de forma clara, assim como a sua forma de pagamento.

Portanto, contrato, escritura, valores declarados e movimentação financeira precisam estar em sintonia.

Quando a permuta pode ser interessante

Há situações em que ela pode ser uma alternativa bastante eficiente.

Além de permitir que alguém troque de imóvel sem precisar vender primeiro e depois comprar outro, a permuta possui uma sistemática tributária própria que pode produzir efeitos bem diferentes de uma compra e venda tradicional.

Mas não existe vantagem automática. É preciso olhar o custo de aquisição dos imóveis, o valor da torna, o ITBI, os emolumentos, a documentação e , principalmente, a forma como o negócio será estruturado.

Já assessoramos operações dessa natureza por aqui, tanto na análise documental e tributária quanto na revisão dos contratos e da escritura.

Em negócios imobiliários assim, entender a estrutura antes de assinar o contrato costuma ser tão importante quanto negociar o preço.